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Erschließungskosten und Erschließungsbeitrag

Die Erschließung als Aufgabe der Gemeinde

Jegliches Bauen ist nur zulässig, wenn das Grundstück dafür erschlossen ist, d. h. in der Regel wenn Straße und Kanal gebaut worden sind. Erschließung und Bauleitplanung sind daher untrennbar miteinander verknüpft. Beide liegen in der Verantwortung der Gemeinde. Der Bürger hat weder auf die Aufstellung eines Bebauungsplanes noch auf die Erschließung von Grundstücken als Baugrundstück einen Anspruch. In bestimmten Fällen kann die Stadt allerdings zur Erschließung verpflichtet sein. Dies kann z.B. der Fall sein bei verbindlichen Zusagen der Stadt.

Die Gemeinde kann die Erschließung auf einen Dritten übertragen und mit diesem dann einen Erschließungsvertrag abschließen. Während die Gemeinde bei eigener Erschließung einen Teil der Kosten (10%) nicht auf die Anlieger umlegen kann, kann sich ein Dritter zur vollen Übernahme der Kosten verpflichten.

Die Festsetzung und Erhebung von Erschließungsbeiträgen erfolgt im Verantwortungsbereich des Kämmerers der Stadt Grevenbroich. Zuständig ist hierfür Fachdienst 20.4.

Die Erhebung von Erschließungsbeiträgen durch die Gemeinde

Die Erschließung von Bauland kommt den Grundstückseigentümern zugute. Deshalb ist es nur gerecht, dass sie den größten Teil der dafür entstehenden Kosten tragen müssen. Nach dem BauGB werden Erschließungsbeiträge erhoben für:

  • zum Anbau bestimmte Wege, Straßen und Plätze,
  • mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbare Verkehrsanlagen (z.B. Fuß- oder Wohnwege),
  • Sammelstraßen,
  • Parkflächen und Grünanlagen,
  • Anlagen zum Schutz der Baugebiete gegen schädliche Umwelteinwirkungen (z.B. Lärmschutzwälle).

Die Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten tragen höchstens 90% der erforderlichen Kosten für die erstmalige Herstellung dieser Anlagen. Gesetzlich festgelegt sind lediglich 2 Ausnahmen von diesem Grundsatz: im Falle eines Erschließungsvertrages zwischen Investor und Stadt oder bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Hier sind die Kosten von den Eigentümern zu 100% zu tragen.

Die Erschließungskosten werden auf die von der Anlage erschlossenen Grundstücke verteilt. Der Verteilungsschlüssel ist in der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Grevenbroich festgesetzt und resultiert aus der Grundstücksgröße, der Art der Nutzung sowie dem Maß der Nutzung (z.B. Geschossigkeit) auf dem jeweiligen Grundstück. Die Beitragsverteilung ist so angelegt, dass Grundstückseigentümer, die einen größeren wirtschaftlichen Vorteil durch die Erschließung erlangen, auch mehr zu zahlen haben. Liegen gleiche Sachlagen vor, sind auch die Beiträge gleich.

Die endgültige Beitragspflicht entsteht erst mit der "endgültigen Herstellung" der Erschließungsanlagen und deren Widmung für den öffentlichen Verkehr. Die Merkmale der endgültigen Herstellung sind in der Satzung definiert. Vor diesem Zeitpunkt können jedoch Vorausleistungen bis zur Höhe des voraussichtlichen endgültigen Erschließungsbeitrages verlangt werden, wenn ein Bauvorhaben auf dem Grundsstück genehmigt wird oder wenn mit der Herstellung der Erschließungsanlagen begonnen worden ist.

Zur "Vermeidung unbilliger Härten" (so das Gesetz) sind auch Ratenzahlungen, Stundungen oder sogar ein vollständiger oder teilweiser Erlass möglich.
Die Gemeinde kann zum Beispiel im Einzelfall zulassen, dass der Beitrag in Raten oder in Form von einer Rente gezahlt wird, wenn sonst die Finanzierung eines genehmigten Bauvorhabens gefährdet wäre. Werden Grundstücke landwirtschaftlich oder als Wald genutzt, so muss der Beitrag so lange zinslos gestundet werden, wie das Grundstück zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des Betriebes genutzt werden muss. Im Einzelfall kann die Gemeinde auch von der Erhebung des Erschließungsbeitrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist.